西武池袋線「中村橋」駅徒歩2分、中杉通り沿いの一階路面店 。前テナントの営業年数がわずか6ヶ月という造作美麗な寿司居酒屋居抜き物件です 。約20.5坪（67.77㎡）の使い勝手の良いスクエア空間に、地中埋設型グリストラップや屋上直通ダクトなどの本格的な重飲食インフラが完備されています 。この強みを最大化し、高単価を狙える「高級焼き肉店」「蕎麦割烹」「天ぷら専門店」の3つの再生レシピを提案します。
01 THE SCENE 駅徒歩2分・中杉通り沿いで存在感を放つ美麗な和風ファサード
築浅クラスの美麗造作を継承し、重飲食インフラを使い倒す一等立地
西武池袋線の中村橋駅から中杉通りをまっすぐ南下してわずか2分の距離に位置する、抜群のトラフィックを誇る路面1階区画です 。平成15年築の鉄骨造3階建てで、外観には風情ある木格子のファサードと、店内に一歩足を踏み入れれば美しい長大な白木調のカウンターがそのまま残されています 。
最大のアドバンテージは、前オーナーがわずか6ヶ月のみ使用したという、ほぼ新品同様の内装と重飲食スペック 。屋上まで立ち上げられた排気ダクト、容量十分な電灯・動力、ガス10号メーター、そして地中埋設型の本格グリストラップがすでに施工済みです 。通常、重飲食を一からスケルトンで立ち上げる際に最もネックとなる設備コストと工事期間を大幅に圧縮し、引き渡し直後からの圧倒的なスピード開業を可能にします。
02 THE VISION 煙を吸い込む美麗カウンターで楽しむ、大人の隠れ家おまかせ焼き肉
わずか6ヶ月の和風内装をフル活用し、贅沢なフルアテンド空間へコンバート
ターゲット属性
練馬・中村橋周辺に居住する30代〜50代のアッパーファミリー層、特別な日のディナーやビジネス利用を求める高感度な大人。
業態コンセプト
美麗な白木カウンターを舞台に、職人が目の前で一枚ずつ最高の状態に焼き上げて提供する「完全予約制・フルアテンド高級焼き肉割烹」。
開業後のストーリー
従来の「大衆的な焼き肉店」とは一線を画す、寿司店さながらの洗練された和の空気感をあえて継承。美しい白木カウンターで最高級の和牛が丁寧に手切りされ、一品ずつ提供されるスタイルが地域の富裕層の間で瞬く間に話題を呼びます。匂いや煙が衣類につかない洗練されたクリーンな空間が女性客にも高く支持され、客単価15,000円を誇るエリア最高峰のランドマーク店へ。
03 THE LAYOUT 既存のカウンター15席を活かし、排気フードの美しきリノベーション
既存のダクトラインを拡張し、各席へ無煙上引きフードを美しく配置
職人とゲストの目線が交差するライブ感と、快適な排気オペレーションの共存
空間構成： 既存の美しい直線型カウンター15席をそのままメインステージとして採用 。屋上立ち上げ済みの強力な排気ファンと連動させ、カウンターの各席へ和の意匠を損なわないスタイリッシュな黒色のロースターと上引きフードを設置します。奥のテーブル12席エリアは仕切りを立てて、グループ向けの半個室風ボックス席（3卓）へと変更します 。
動線工夫： カウンター内の付け台（厨房側）からすべてのゲストへダイレクトにお肉をサーブできるため、肉の説明や焼きのサービスをワンオペレーションで流暢に行うことが可能です。既存の洋式トイレや奥への通路動線もスムーズに繋がっており、お見送りまでスマートなホスピタリティを提供できます 。
04 OPENING COST 埋設グリストと主要インフラを継承し、ロースター・ダクト工事へ集中投資
220万円の造作譲渡をベースに、焼き肉用吸排気システムを最適化
すでに埋設型グリストラップや基本的な給排水が完璧に整っているため
、水回りの全面解体や土間打ち直しの費用が一切かかりません。店舗資産譲渡代金220万円で内外装と主要インフラを引き継ぎ 、焼き肉店に不可欠な排気フードの増設・分岐工事と、ロースターの全席埋め込み工事に資金を集中させます。
【開業費用概算内訳】
造作譲渡代金（什器・内装・インフラ含む）：220万円
焼き肉用上引き排気ダクト・フード増設工事：180万円
各席IH/ガスロースター（計6台）設置工事：90万円
客席半個室化パーテーション造作・内装微修正：80万円
諸経費・運転資金：130万円
合計概算：700万円
【月次収支試算】
想定売上（客単価15,000円×月250名来店）：375万円
賃料・管理費（税込）：46.8万円
食材・ドリンク原価（原価率32%）：120万円
人件費（社員1名＋アルバイト）：85万円
水道光熱費・その他経費：35万円
月次営業利益：約88.2万円
使用わずか6ヶ月の美麗造作×重飲食完全対応。220万円の譲渡代金は「破格」の一言中村橋駅から徒歩2分、中杉通り沿いの路面1階という文句のつけようがない抜群のロケーションです 。本物件の真の価値は、マイソクに記載された「営業年数：6ヶ月」という驚異の築浅状態にあります 。前テナントが数千万円の莫大な巨費を投じて作り上げた美しい和風の寿司居酒屋内装と 、「屋上ダクト・地中埋設グリスト」という重飲食三種の神器が 、わずか220万円の造作譲渡代金でそっくりそのまま手に入ります 。 飲食店を開業する上で、工期を約2ヶ月短縮でき、かつ初期投資をスケルトン比で1,000万円以上浮かせられるアドバンテージは、経営において計り知れない強みになります。「高級焼き肉」「蕎麦」「天ぷら」など、この美しいカウンターのポテンシャルを活かした高単価の和食・肉系ビジネスを練馬エリアで仕掛けたいオーナーにとっては、一刻も早く押さえるべき最特選のハコです。山本代表によるプロ実務28年の視点からの物件推薦コメントです。
※ 掲載の概算費用・収益試算は参考値です。実際の業績・施工費用を保証するものではありません。株式会社Wealth Bridge 宅建業免許申請中（東京都知事）
