JR中央線・総武線「阿佐ヶ谷」駅徒歩6分、東京メトロ丸ノ内線「南阿佐ケ谷」駅徒歩11分。阿佐谷南の視認性の高い角地に位置する約30.59坪（101.13㎡）のゆったりとした1階路面店舗です。前テナントは事務所として使用されており、現状は天井高約3mの開放的な「事務所仕様」での引き渡しとなります。この圧倒的な空間ボリュームと角地の2面間口を活かし、バリューの高い「出前ありの田舎そば専門店」「古民家焼肉」「地域特化の鮮魚定食屋」の3つの再生レシピを提案します。
01 THE SCENE 天井高3m×2面間口、角地路面が放つ圧倒的な開放感
スケルトン寸前の自由度をハックする、阿佐ヶ谷エリアの大型路面ワンフロア
JR阿佐ヶ谷駅から徒歩6分、中杉通りの喧騒から少し中に入った住宅街と商業エリアが交差する角地に佇む1階店舗です。昭和50年築のレトロな質感をまといながらも、室内は仕切りのないスクエアで、何と言っても「天井高約3m」という、通常の店舗物件では滅多にお目にかかれない縦の空間容積を持っています。
現状は前テナントの事務所仕様となっており、厨房排気やグリストラップ、トイレなどの飲食店インフラは新設する必要がありますが、電灯・動力は完備、間口も左区画約3m、右区画約4.8mの2面からアプローチできるため、ファサードの造り込みによる視認性効果は抜群です。飲食店としての営業時間は24時以降も相談可能。このスケルトンに近い自由度の高いハコを、山本代表がプロ実務28年の視点でゼロからバリューアップさせるリノベーション計画です。
02 THE VISION 高天井を活かした太い梁、地域に根ざす本格手打ちとハイブリッド出前拠点
職人の活気を見せる高天井の店内と、角地を活かしたスクーター配送動線
ターゲット属性
阿佐谷南周辺に暮らすファミリー層、本物の手打ち蕎麦を求めるシニア層、オフィスや自宅で本格的な食事をデリバリーしたい地域住民。
業態コンセプト
太打ちの極太田舎蕎麦と揚げたての天ぷらを提供し、イートインと自社バイク出前を高いレベルで両立させた「地域密着型田舎そば専門店」。
開業後のストーリー
30坪の広さを活かし、店内には格子で仕切られた落ち着きのある32席の客席を配置。天井高3mを活かして古材のフェイクビーム（太い梁）を走らせ、豪快な民芸調の空間を演出します。右側の広い間口からイートインのゲストを引き込みつつ、左側の間口を出前専用のパッキングカウンターと配送員の出入り口として活用。周辺の高級住宅街へのスムーズな出前供給により、雨の日でも確実に売上を上げる2面構造のハイブリッド繁盛店へ。
03 THE LAYOUT
二面間口を活かしたゲスト動線とデリバリー動線の完全分離
右間口は凛とした和風フロント、左間口は出前スムーズなサービスバックヤード
空間構成： 右側間口（約4.8m）をイートイン主導のガラス張りファサードとし、中に入ると白木テーブルとベンチシートが並ぶ開放的なホール。クランク奥の給排水を引き込みやすいエリアに、大型フードと茹で麺機、天ぷらフライヤーを備えた本格厨房を構築します。左側間口（約3m）のシャッターエリアの内部は、出前専用の梱包台、配送用ヘルメット棚、およびスタッフ通用口として完全に独立配置します。
動線工夫： 店内での食事を愉しむゲストの横を、出前の配送スタッフや注文のパッキング業務が横切ることが一切ない「完全並行動線」を設計。厨房内は中央のパス（料理出し台）を中心に、ホール用・出前用へと左右に料理を振り分けられるため、混雑時でもオペレーションの混乱を防ぎます。
04 OPENING COST ゼロからの重飲食インフラ構築と、二面ファサードへのバリュー投資
排気ダクトの新設と、出前・イートイン双方の設備をスクエア空間に完全構築
事務所仕様からの飲食コンバートのため、厨房防水、グリストラップの新設、および壁面から外壁を伝わせる排気ダクト工事が必要となります。30坪の広さを活かして、蕎麦茹で用の大容量ガスラインの確保と、出前用パッキングスペースの造作にコストをしっかりと配分します。
【開業費用概算内訳】
厨房防水・ハツリ・グリストラップ新設工事：220万円
外壁排気ダクト（送風機含む）新設工事：180万円
和風内装造作・古材梁演出・左区画出前室造作：250万円
厨房機器（蕎麦茹で釜、大型フライヤー、冷凍冷蔵庫一式）：180万円
二面ファサード和風サッシ・サイン工事：120万円
諸経費・運転資金：150万円
合計概算：1,100万円
【月次収支試算】
想定売上（店内売上280万円＋出前デリバリー売上170万円）：450万円
賃料・管理費（税込）：47.79万円
食材・出前資材原価（原価率31%）：139.5万円
人件費（社員2名＋ホール・配送アルバイト）：130万円
水道光熱費・ガソリン代・その他経費：50万円
月次営業利益：約82.7万円
坪単価1.4万円の阿佐ヶ谷路面30坪。天井高3mという「絶対的強み」が空間ビジネスを制する阿佐ヶ谷駅から徒歩6分の角地、30坪超の一階路面店で賃料が約42万円（坪単価約1.4万円）という条件は、現在の城西・杉並エリアの相場から見て非常にリーズナブルで魅力的な設定です。多くの買い手は「事務所仕様（厨房設備なし・グリストなし）」というBeforeのマイナス面に目を奪われがちですが、それは大きな間違いです。このハコの本質的な価値は、「天井高約3m」という、後からお金をいくら積んでも絶対に作り出すことのできない圧倒的な縦の空間容積にあります。 通常の賃貸店舗（天高2.4m前後）では、大型の排気ダクトを回したり、焼肉の上引きフードを設置すると凄まじい圧迫感が生まれますが、このハコであれば全く問題ありません。古民家の梁を再現した豪快な蕎麦割烹、ダクトが美しく剥き出された焼肉、大かまどから豪快に湯気を上げる定食屋など、縦のビジュアルを活かした「高付加価値・高客単価」の業態であれば、30坪という広さ以上の存在感と高い収益性を叩き出すことができます。基礎インフラ工事の初期投資こそかかりますが、普通5年の長期普通賃貸借契約であり、家賃リスクを極限まで抑えて長く戦える一級品のハコです。これからの阿佐ヶ谷のランドマークを作りたい経営者へ、私が自信を持って即断即決を推薦します。山本代表によるプロ実務28年の視点からの物件推薦コメントです。
※ 掲載の概算費用・収益試算は参考値です。実際の業績・施工費用を保証するものではありません。株式会社Wealth Bridge 宅建業免許申請中（東京都知事）
