西武池袋線「桜台」駅徒歩6分、都営大江戸線「練馬」駅徒歩8分の好立地。豊玉北の閑静なエリアに佇む約19.37坪（64.04㎡）の1階路面区画です。RC造の頑強な構造と、特徴的なクランク型の間取り（変形L字型）を活かし、空間を緩やかにゾーニングできる「美容複合サロン」「蕎麦居酒屋」「町中華スタイル居酒屋」の3つの再生レシピを展開します。
01 THE SCENE 桜台・練馬の2駅利用可能、路面1階の利便性とクランク型空間
隠れ家感と間口の広さを両立、レイアウトの妙が光る豊玉北のハコ
西武池袋線「桜台」駅と「練馬」駅の中間に位置する、アクセス性の高い1階路面店舗です。専有面積約64.04㎡の室内は、手前から奥にかけてクランク状に折れ曲がるユニークな変形型。この形状は、通りからの視線を適度に遮りつつ、店舗手前の「オープンな空間」と、奥の「プライベート・バックヤード空間」を壁を作らずに自然に分けるゾーニングに最適です。
02 THE VISION ヘア・ネイル・アイを1つのハコで完結するトータルビューティーサロン
クランク形状の死角を活かし、ゲストのプライバシーを完全死守する設計
ターゲット属性
忙しい日常の中で効率よく美を整えたい練馬エリアの30代〜50代大人の女性、プライベートな施術環境を好む高所得層。
業態コンセプト
ヘアサロン、ネイル、アイラッシュの施術をワンストップで贅沢に提供する「完全予約制トータルビューティーサロン」。
開業後のストーリー
通りから見える手前エリアは開放的なヘアサロン、クランクの折れ曲がった奥の死角エリアをアイ・ネイルの静かなプライベート個室としてゾーニング。これが「他人の目を気にせず美に集中できる」と地域の高感度層に大ヒット。複数メニューの同日消化による高単価（客単価20,000円以上）を維持し、オープン半年で地域屈指の口コミ高評価店へ。
03 THE LAYOUT 手前の開放的なヘアゾーンと、折れ曲がった奥の個室ゾーンの階層設計
視線が抜けるフロントと、隠れた奥の空間で極上のホスピタリティを演出
ゲストとスタッフの交差を減らし、施術への没入感を高めるスマート動線
空間構成： 入口すぐの広いスペースにレセプションとヘアセット面（3席）を配置。既存のトイレとクランクの折れ曲がりを境界線として利用し、中ほどにシャンプーブース（2台）を設置。さらに奥の独立性の高いスクエア空間に、アイラッシュ用ベッド2台とネイルデスク1席のプライベート半個室を造作します。
動線工夫： ゲストは手前で受付を済ませ、施術内容に応じて奥のプライベート空間へと流れるワンウェイ動線。スタッフ側も中央の水回り（シャンプー・既存トイレ）を中心にすべての施術スペースへ最短でアプローチでき、無駄のない少人数オペレーションが可能です。
04 OPENING COST 既存のRC構造を活かした、水回りの確実な引き込みと上質空間の構築
中央のトイレ配管を起点に、各施術エリアへの給排水を効率配置
【開業費用概算内訳】
内装・解体・造作間仕切り工事：300万円
給排水設備・シャンプー配管・電気工事：220万円
美容什器（セット台3、シャンプー2、アイベッド2、ネイル1）：250万円
サイン・照明工事：80万円
諸経費・運転資金：150万円
合計概算：1,000万円
【月次収支試算】
想定売上（客単価18,000円×月250名来店）：450万円
家賃（税込）：33.0万円
人件費（スタッフ3名）：120万円
材料費・水道光熱費：45万円
その他経費・販促費：35万円
月次営業利益：約217万円
「重飲食不可」のマイナスをアイデアで価値に。クランク型が生む驚異の収益性
豊玉北の路面1階、約19坪で賃料33万円（坪単価約1.7万円）という条件は、練馬・桜台エリアの1階路面としては非常にリーズナブルです。マイソクに記載された「重飲食不可」という文面に多くの飲食店オーナーは怯みますが、これは「煙や強い油が出ない調理法（IH化、蕎麦、蒸し物、低温調理）」に特化すれば、競合の少ないブルーオーシャンで戦えることを意味します。また、この絶妙なクランク型の間取りは、壁を作らずとも高級感を演出できるため、美容サロンであればヘアとアイ・ネイルの複合展開、居酒屋であれば手前の賑わいと奥の静けさの共存という、1粒で2度美味しい空間設計が可能です。家賃リスクを抑えつつ、確実な利益を出せる一級のポテンシャルを秘めたハコです。山本代表によるプロ実務28年の視点からの物件推薦コメントです。
※ 掲載の概算費用・収益試算は参考値です。実際の業績・施工費用を保証するものではありません。株式会社Wealth Bridge 宅建業免許申請中（東京都知事）
