【上井草】大手ファストフード跡地のポテンシャルを引き継ぐ1階駅近25.2坪の中華居抜き物件
西武新宿線「上井草」駅徒歩1分。改札を出てすぐに視認できる抜群の1階路面ロケーションに、約25.2坪（83.31㎡）のゆったりとした中華料理店居抜き物件が登場しました。かつて大手ファストフード店も出店していたほど集客力に優れた綺麗なスクエア空間です。埋設型グリストラップや屋上立ち上げダクトなど、そのまま流用できるインフラの強みを活かし、地域住民に愛される「ハンバーグ専門店」「パスタ専門店」「そばてんぷら処」の3つの再生レシピを提案します。
01 THE SCENE 駅徒歩1分の改札至近、大手も認めた1階路面の超一等立地
視認性抜群のブルー＆ホワイトオーニング、充実の厨房設備を即戦力にする
西武新宿線上井草駅の改札から歩いてわずか1分、駅のホームや改札を出てすぐにパッと目に飛び込んでくる圧倒的な視認性を誇る1階路面店です 。建物は鉄骨造3階建てで、前面の歩道に面した広い間口には爽やかな青と白のストライプオーニングが設置されており、店舗の存在感を強力にアピールしています 。
このハコの最大の特徴は、前テナントが2年間営業した中華料理店の居抜き状態であること、そしてかつて某大手ファーストフード店がこの地で出店していたという強力な商業ポテンシャルです 。店内にはテーブル席36席を誇るゆったりとした客席スペースが広がり、厨房には地中埋設型グリストラップ、屋上直通の本格排気外部ダクト、縦型冷凍冷蔵庫やコールドテーブル、製氷機、食器洗浄機にいたるまで、一から揃えれば数千万円規模となる汎用性の高い厨房インフラが非常に綺麗な状態で残されています 。営業時間制限は24時まで、バー業態や外国籍テナントは不可などの条件はありますが、匂いや煙の出る本格的な重飲食相談が可能であり、美しいスクエアな形状はどのような新業態へも驚くほどスマートにフィットします 。山本代表の長年の実務経験から見ても、これほどのインフラが揃った駅前路面は滅多に出ない特選ハコと言えます。
02 THE VISION ジューシーな肉汁と特製ソース、駅前でサクッと持ち帰る日常の贅沢
大手の集客動線を受け継ぎ、イートインとテイクアウトを高効率で両立
※ AIによるイメージパースです。実際の施工結果とは異なります。
ターゲット属性
上井草駅を利用する仕事帰りの会社員、近隣に居住するファミリー層、ガッツリと美味しい肉料理を求める学生。
業態コンセプト
挽きたて・焼きたての肉厚ジューシーなハンバーグを、特製デミグラスソースとともに提供する「感動ハンバーグ専門店＆テイクアウトスタンド」。
開業後のストーリー
かつてファストフード店だった立地の強みを活かし、店頭に専用のテイクアウト窓口を設置。夕方のラッシュ時には、注文を受けてから焼き上げるハンバーグ弁当の香ばしい匂いが駅前に漂い、家路を急ぐ人々が吸い寄せられるように行列を作ります。店内では36席の広さを活かし、アツアツの鉄板で提供する本格ハンバーグコースを展開。客単価1,600円、テイクアウト比率35%を達成し、地域の新しい食のインフラとして定着します。
03 THE LAYOUT 前面窓を活かしたテイクアウトカウンターと、匂いを強力に排気する直線厨房
駅前を歩く通行人を逃さないフロントスタンドと、既存の重排気ダクトを直結
現状図面（マイソクより）
提案レイアウト（PromeAI生成）
テイクアウト客とイートイン客の視線を完全に分離する、ストレスフリーな並列動線
空間構成： 店舗前面のガラスサッシ部分を一部改修し、駅前歩道からダイレクトに注文・受け渡しができるテイクアウト専用カウンターを配置。客席は既存の36席をゆったりとしたベンチシート主体の28席へとリフレッシュし、落ち着いて食事を楽しめるモダンな空間へ仕上げます。厨房内の既存の強力なガスラインと屋上外部ダクトの真下に大型のグリドル（鉄板焼き機）を新設します 。
動線工夫： 入口すぐ左側をテイクアウトの待合スペースとし、奥のイートイン客席への動線と交差しないよう床面のカラーリングで明確にゾーニング。厨房スタッフは中央のコールドテーブルからテイクアウト側・店内側の双方へ最短距離で料理を提供できるため、ワンオペレーションの時間帯でもロスがありません 。
04 OPENING COST 埋設グリストと製氷機をフル流用、グリドル追加とフロント改修に集中
居抜き造作の価値を限界まで引き出し、フロントの物販カウンター造作へ予算を配分
現状、埋設型グリストラップや食器洗浄機、縦型冷凍冷蔵庫などの高額な厨房機器がすべて完璧に揃っているため、厨房にかかる初期費用を劇的に圧縮できます 。予算は通りに面したテイクアウト用サッシの変更工事と、鉄板焼き用の強力なグリドル機器の導入に集中させます。
【開業費用概算内訳】
テイクアウト窓口新設・フロントサッシ改修工事：120万円
店内壁面ウッドルーバー・サイン工事：80万円
厨房機器（ガスグリドル増設、既存冷蔵庫・洗浄機点検清掃）：70万円
客席ベンチシートリフレッシュ・ファブリック貼り替え：50万円
諸経費・造作取得相談費用・運転資金：180万円
合計概算：500万円
【月次収支試算】
想定売上（イートイン月間2,200名＋テイクアウト月間1,200名）：470万円
賃料（税別）：45.0万円
食材・資材原価（原価率33%）：155.1万円
人件費（社員2名＋アルバイトシフト）：120万円
水道光熱費・販促費：45万円
月次営業利益：約109.9万円
02 THE VISION 自然光が差し込む駅前のカジュアルイタリアンで、茹でたての極上生パスタを
中華居抜きの「火力の強さ」を活かし、秒速でソースを乳化させる本格パスタバル
※ AIによるイメージパースです。実際の施工結果とは異なります。
ターゲット属性
週末にゆったりランチを楽しみたい豊玉・上井草周辺のファミリー層、平日のランチママ友グループ、夜にワインとパスタで小粋に飲みたいペア。
業態コンセプト
圧倒的な強火力を活かしたソースの乳化と、もちもちの食感が自慢の自家製生パスタを提供する「カジュアル・スタイリッシュパスタバル」。
開業後のストーリー
中華料理店ならではの強力なハイカロリーバーナーのガスラインをそのまま引き継ぎ、大容量のパスタボイラー（茹で麺機）へとコンバート。パスタの提供スピードを極限まで高めることで、ランチ時の驚異的な高回転率を実現します。夜はペンダントライトが優しく照らすバル空間へと変貌し、ワインやイタリアン小皿料理を豊富に揃えることで、駅前でサクッとクオリティの高い夜を過ごしたい層の心を掴み、家賃リスクを物ともしない安定経営へ。
03 THE LAYOUT 明るい窓側のオープン客席と、中央のドリンクバーカウンターの機能的配置
既存のテーブルレイアウトを洗練させ、店内中央にワイン＆ドリンクスタンドを造作
現状図面（マイソクより）
提案レイアウト（PromeAI生成）
厨房からホール全体への視線が100%通る、見通しの良いスクエア動線
空間構成： 字型が良く広々とした25坪のスクエア空間をフルに活用 。中杉通り・駅側に面した明るいフロントエリアには2名〜4名掛けのウッドテーブル席を並べ、店舗中央には既存の冷蔵ショーケースを組み込んだ美しいワイン・ドリンクカウンターを新設します 。厨房内の強火力コンロスペースにはパスタクッカーとソース用バーナーを機能的に並べます。
動線工夫： 空間の見通しが非常に良いため、厨房内のシェフが常にホールの状況（ゲストの進捗や空いたグラス）を完全に把握できます 。中央のドリンクカウンターを起点とすることで、ホールのスタッフは歩数を最小限に抑えながら秒速でアルコールやソフトドリンクを提供でき、人手不足の時代でも2名体制でのスマートな営業が可能です。
04 OPENING COST 強力なガス10号メーターと外部ダクトをそのままイタリアンへ最適化
スケルトンなら莫大にかかる排気工事は0円。内装の「脱・中華」ビジュアルに投資
天高約2.5mの開放的な空間と、ガス10号メーター・屋上直通ダクトという最高クラスのスペックをそのまま流用できるため、設備B工事費用を完全に浮かせることができます
。中華特有の赤や黄色のイメージを払拭するため、白い漆喰風の左官壁への塗装と、ペンダントライト照明の増設、インダストリアルモダンな家具の購入へ予算を配分します。
【開業費用概算内訳】
壁面漆喰風塗装・既存什器化粧シート貼り替え：140万円
ライティングダクトレール設置・デザイナーズ照明一式：60万円
厨房機器（パスタボイラー導入、既存冷蔵コールド流用改修）：80万円
デザインウッドテーブル・チェア（30席分）新規購入：120万円
諸経費・造作譲渡相談・運転資金：150万円
合計概算：550万円
【月次収支試算】
想定売上（客単価：昼1,300円／夜3,800円、月間総客数1,500名）：410万円
賃料（税別）：45.0万円
食材・アルコール原価（原価率30%）：123万円
人件費（社員1名＋アルバイト2名体制）：105万円
水道光熱費・予約システム費：40万円
月次営業利益：約97万円
02 THE VISION 駅前の喧騒から凛とした和の空間へ。揚げたて天ぷらと打ちたて蕎麦の饗宴
埋設グリストを誇る本格厨房。油を大量に使う天ぷらでも安心のハイスペック和食
※ AIによるイメージパースです。実際の施工結果とは異なります。
ターゲット属性
駅チカで上質な和食をリーズナブルに楽しみたいシニア層、仕事帰りにサクッと蕎麦前（日本酒と肴）を楽しみたいビジネスパーソン、週末のファミリー。
業態コンセプト
職人が揚げるサクサクの本格天ぷらと、喉越し抜群の自家製手打ち蕎麦を、落ち着いた民芸調の空間で愉しむ「モダン駅前蕎麦割烹」。
開業後のストーリー
駅徒歩1分という一等地でありながら、一歩中に入ると外の騒がしさを忘れさせる、凛とした白木と格子が美しい和の佇まい
。前テナントの「テーブル36席」という広さを活かし、宴会や法事、週末の家族団欒など幅広いシーンを吸収します 。埋設型グリストラップが完備されているため、天ぷら営業で最も懸念される日々の油処理や排水管詰まりのリスクを完全にシャットアウトし、長期にわたりクリーンで持続可能な店舗運営を実現。
03 THE LAYOUT 既存の排気フード下の天ぷら専用フライヤーと、最奥の静謐な小上がり個室
既存のワイドな厨房フードを活かした天ぷらセクションと、格子で仕切られた落ち着きの客席
現状図面（マイソクより）
提案レイアウト（PromeAI生成）
地中埋設グリストと食器洗浄機を直線で結ぶ、圧倒的にクリーンなバックヤード動線
空間構成： 厨房内の屋上直通外部ダクトの真下に、天ぷら用の大型銅鍋・電気フライヤーと、蕎麦茹で用の大型角型釜を並列配置 。ホールエリアは既存のテーブル配置をベースにしつつ、格子パーテーションと和紙のペンダントランプを導入して各席に独立性を持たせます。最奥のスペースは、最大8名まで対応可能な格子扉付きの半個室へと変更します。
動線工夫： 厨房内の排水溝が地中埋設型グリストラップへとダイレクトに直結しているため、天ぷらのオイルメンテナンスや毎日の厨房床の丸洗いが極めてスムーズです 。洗浄機へのバッシング動線も一直線で、使用済みの食器がゲストの目に触れることなく、クリーンで高級感のある空気感を常にキープできます 。
04 OPENING COST 最もコストがかかる排気ダクト・排水を完全流用し、和の造作へ投資
重飲食スペックを100%引き継ぐことで、通常1,500万円超の和食投資を半減以下に
スケルトンから和食割烹を立ち上げる際、床のハツリ工事や大型ダクトの屋上立ち上げだけで400万円以上の巨費が消えますが、本物件はこれがすべて0円で済みます 。浮いた莫大な資金を、格子戸の造作、白木調の家具、入り口の和風暖簾ファサード、本格的な蕎麦茹で釜の導入へ贅沢に配分します。
【開業費用概算内訳】
和風格子パーテーション・半個室造作工事：180万円
ファサード木格子・高級麻暖簾・サイン工事：60万円
厨房機器（本格蕎麦茹で釜、天ぷら用電気フライヤー等導入）：110万円
既存エアコンクリーニング・内装畳調床タイル施工：70万円
諸経費・造作取得相談・運転資金：120万円
合計概算：540万円
【月次収支試算】
想定売上（客単価：昼1,500円／夜4,500円、月間総客数1,100名）：385万円
賃料（税別）：45.0万円
食材・地酒原価（原価率29%）：111.65万円
人件費（社員2名＋アルバイトシフト）：110万円
水道光熱費・ダクトメンテナンス費：45万円
月次営業利益：約73.35万円
05SPECIFICATION
OBJECT SPECIFICATION
No.HR023
RENT450,000円 / 月
管理費-3 円 / 月
保証金10か月
礼金2か月
SIZE24.2 坪
ACCESS西武新宿線「上井草」駅駅 徒歩 1 分
住所東京都杉並区上井草2丁目35番地9号
建物2003年（平成15年）築
STATUS募集中
06CEO COMMENT
山
山本 代表
Wealth Bridge ／ 飲食・不動産 実務28年
大手ファストフード跡地のポテンシャル×極上の重飲食インフラ。このハコは即決すべき一級品上井草駅からわずか徒歩1分、改札を出てすぐに視認できるこの1階路面という立地は、飲食店を経営する上でこれ以上ない強力な武器になります 。マイソクを紐解くと、かつて某大手ファーストフード店がこの場所で出店していたという事実が記載されていますが、これは大手企業の厳格なマーケティング調査によって「確実に人が集まる場所」としてお墨付きを得ている動かぬ証拠です 。 さらに、現状は2年着用の美麗な中華居抜き。重飲食をスケルトンから立ち上げる際に最もオーナーを苦しめる「屋上直通外部ダクト」と「地中埋設型グリストラップ」が最初から完璧に備わっています 。これにより、通常であれば1,500万円以上かかる開業初期投資を3分の1以下に抑え、工事期間も大幅に短縮して即座に家賃を売上に変えるスピード開業が可能です 。これだけの広さ（25.2坪）と極上のインフラ、そして駅前路面という条件が揃ったハコは、練馬・杉並エリアを探しても滅多に出会えません 。独立開業、あるいは確実な2店舗目の展開を狙うすべての経営者へ、私が自信を持って即断即決を推薦する特選物件です。山本代表によるプロ実務28年の視点からの物件推薦コメントです。
※ 掲載の概算費用・収益試算は参考値です。実際の業績・施工費用を保証するものではありません。株式会社Wealth Bridge 宅建業免許申請中（東京都知事）
