【練馬】区役所目の前の一等地を継承する22.6坪の1階路面ラーメン居抜き物件
都営大江戸線・西武池袋線「練馬」駅徒歩5分。練馬区役所の目の前、上階がタワーマンションという昼夜問わず圧倒的なトラフィックを誇るエリアに、約22.66坪（74.92㎡）の1階路面店舗が登場しました。7年間愛されたラーメン店の美麗な和風居抜き状態（カウンター7席・テーブル20席）で、地中埋設型グリストラップなど飲食店に必要なインフラが完備されています。即戦力の厨房を活かした「繁盛ラーメン店」「パスタ専門店」「昭和焼鳥」の3つの再生レシピを提案します。
01 THE SCENE 練馬駅徒歩5分・中杉通り至近の重厚な和風1階路面店
7名が並ぶカウンターと美麗木格子の外観、大手跡地の確かな集客力を受け継ぐ
西武池袋線・都営大江戸線の「練馬」駅から徒歩5分、上井草や高円寺へと繋がる主要幹線に近い、人通りの絶えない1階路面店舗です。RC造4階建（仮称コモドビル）の1階に位置し、ファサードには高級感のある縦格子の木造作が施され、中に入ると温かみのあるウッドを基調とした、営業年数7年の美麗な内装がそのまま残されています。
このハコの最大の特徴は、目の前が練馬区役所、かつタワーマンションの足元という、ビジネスパーソンから周辺住民までが昼夜シームレスに交差する「超一等立地」である点です。店内は直線に美しく伸びた木製カウンター7席と、ゆったり座れるテーブル20席の計27席が機能的に配置されています。厨房には地中埋設型グリストラップが完備されており、ガスや電灯・動力のインフラも重飲食スペックに対応済み。かつて大手チェーンも出店していたほどの高い商業ポテンシャルと、7年間の繁盛実績が証明する「勝てるインフラ」をそのまま引き継ぎ、初期投資を極限まで抑えたスピード開業を叶えます。
02 THE VISION 区役所のランチ難民を魅了する、極上の一杯を提供する新聖地
7年の実績が宿る厨房を無改造で引き継ぎ、オープン初日からフル回転させる
※ AIによるイメージパースです。実際の施工結果とは異なります。
ターゲット属性
練馬区役所に勤める職員や手続きに訪れる一般客、周辺タワーマンションのファミリー層、夜間にサクッと食べたいラーメンフリーク。
業態コンセプト
既存の強力なスープ釜ラインを活かし、厳選した醤油と鶏の旨味を凝縮した「極上淡麗中華そば専門店」。
開業後のストーリー
7年間の営業ノウハウが詰まったカウンター7席・テーブル20席のレイアウトを100%そのまま活用。昼時は区役所からのランチ客で瞬く間に満席となり、計算された厨房動線により手際よくラーメンが提供されます。夜はタワマン住民のディナー需要や仕事帰りの一杯を飲み干すビジネスパーソンを吸収。居抜き譲渡代金400万円を支払っても、一からスケルトンで立ち上げるより1,000万円以上のコストを浮かせられるため、早期の黒字化と地域No.1の行列店へと上り詰めます。
03 THE LAYOUT
既存の黄金比カウンター・テーブル席をそのまま活かした高速回転設計
現状図面（マイソクより）
提案レイアウト（PromeAI生成）
職人の手元が覗く特等カウンターと、グループを包み込む広々テーブルエリア
空間構成： 入口から入って右側に職人の躍動感が伝わるカウンター7席、左側および奥にゆったり配置されたテーブル20席の既存構成を維持。厨房にはスープ釜、茹で麺機、冷蔵コールドテーブルが機能的に並んでおり、そのまま即戦力として機能します。
動線工夫： スタッフは厨房内の付け台からカウンター客へダイレクトに丼をサーブでき、ホールのテーブル席へも中央通路から最短距離で配膳・バッシングが可能。入口近くに券売機をスマートに配置することで、レジ対応の手間を省き、少人数での超高効率な店舗オペレーションを実現します。
04 OPENING COST 主要機器と埋設グリストを完全流用、看板と照明のマイナーチェンジのみ
400万円の造作価格を最大限に活かし、ファサードのビジュアル刷り込みに集中
埋設型グリストラップや強力な排気フード、縦型冷凍冷蔵庫などがそのまま引き継げるため、厨房にかかる設備工事費は実質ゼロ。予算はファサードのサイン看板の変更と、高級感を演出する暖色系LEDスポットライトの追加工事のみに抑え、手元資金を販促に回します。
【開業費用概算内訳】
造作譲渡代金（什器・内装インフラ一式）：400万円
ファサード暖簾・木製看板・サイン工事：40万円
店内照明（ダクトレール・調光LED）追加工事：30万円
厨房機器点検・クリーニング・軽微な修繕：30万円
諸経費・運転資金：150万円
合計概算：650万円
【月次収支試算】
想定売上（客単価1,100円×月間3,500名来店）：385万円
賃料（税別）：43.0万円
食材・資材原価（原価率30%）：115.5万円
人件費（社員1名＋アルバイトシフト）：95万円
水道光熱費・販促費：45万円
月次営業利益：約86.5万円
02 THE VISION 自然光が差し込む和モダンな空間で味わう、茹でたての極上生パスタバル
ラーメン店の強火力をイタリアンへコンバート、秒速で乳化させる濃厚パスタ
※ AIによるイメージパースです。実際の施工結果とは異なります。
ターゲット属性
区役所帰りの主婦グループ、タワーマンションに居住するディナー目的のファミリー層、夜にワインとパスタを楽しみたいカップル。
業態コンセプト
強火力のバーナーを活かしてソースを完璧に乳化させ、もちもちの食感で提供する「カジュアル和モダンパスタバル」。
開業後のストーリー
ラーメン店の「火力の強さ」をそのまま生パスタのボイラーやソース用バーナーに流用。手前のカウンター席は、お一人様でもフラッと入りやすいパスタスタンドとして機能し、夜はワイングラスを傾けるバル空間へと変貌します。奥のゆったりとしたテーブル席はファミリーを完全に吸収し、昼夜を問わず高単価（夜3,500円）で回る、お洒落でクリーンな練馬のサードプレイスを確立します。
03 THE LAYOUT
オープンなバーカウンターと、プライベート感を保つ格子仕切りのテーブル席
現状図面（マイソクより）
提案レイアウト（PromeAI生成）
白木の温かみを活かしたドリンクカウンターの造作と、見通しの良いスクエア設計
空間構成： 既存の7席のカウンターエリアを、お洒落なイタリアンワインが並ぶバルカウンターへと変更。左側の20席のテーブルエリアには、和風の格子パーテーションを緩やかに挟み込むことで、「脱・ラーメン店」の洗練されたビジュアルを作り出します。
動線工夫： 空間全体の字型が良く見通しが抜群なため、厨房内のシェフが常にホールの進捗を完全に把握可能。ホールスタッフは中央の通路を軸に、ドリンクのサーブからバッシングまでを最短の歩数で完結でき、2名体制でも満席をスマートにさばききれます。
04 OPENING COST インフラと床・天井を完全流用し、左官塗装とデザイン家具に投資
排気ダクト・グリストの工事費は0円。内装のビジュアルコンバートに予算を配分
天高約2.5mの見栄えの良い空間と、埋設グリスト・大容量の給排水をそのまま流用。中華・ラーメン特有のビジュアルを刷新するため、既存のウッド腰壁の上から白い漆喰風の塗装を施し、ペンダントライト照明の増設と、和モダンなウッドチェアの新規購入にコストを集中させます。
【開業費用概算内訳】
造作譲渡代金（美麗内装・厨房インフラ引き継ぎ）：400万円
壁面左官塗装・既存カウンターシート貼り替え工事：120万円
デザイナーズペンダントライト照明・電気工事：50万円
イタリアンテーブル・モダンチェア新規購入一式：100万円
諸経費・運転資金：130万円
合計概算：800万円
【月次収支試算】
想定売上（客単価：昼1,400円／夜3,600円、月間総客数1,500名）：415万円
賃料（税別）：43.0万円
食材・アルコール原価（原価率28%）：116.2万円
人件費（社員1名＋アルバイト2名体制）：110万円
水道光熱費・販促消耗品費：42万円
月次営業利益：約106.8万円
02 THE VISION ノスタルジーと活気が交差する、区役所裏に佇む本格炭火焼鳥酒場
埋設グリストと強力な排気ラインをフル流用、煙の旨味を閉じ込める圧倒的な臨場感
※ AIによるイメージパースです。実際の施工結果とは異なります。
ターゲット属性
仕事帰りにサクッと飲みたい区役所職員や周辺のビジネスパーソン、週末に美味しい焼き鳥を囲みたいタワマンのアッパーファミリー層。
業態コンセプト
備長炭で豪快に焼き上げる本格的な焼き鳥と、厳選されたレモンサワー・地酒をノスタルジックな空間で楽しむ「昭和レトロ焼鳥酒場」。
開業後のストーリー
前テナントが残した風格ある木格子のファサードと木製カウンターの相性は抜群。厨房の強力な排気インフララインをそのまま活用し、カウンターの正面に特注の炭火焼き台を設置します。ダクトの排気力が強いため、店内に余計な煙を充満させることなく、焼き鳥の香ばしい匂いだけを通りへ適度に逃がして集客フックに。圧倒的な通いやすさで、連日満席が続く練馬のランドマーク酒場へ。
03 THE LAYOUT
炭火の熱気が伝わる焼き台フロントと、宴会をスムーズにさばくホール動線
現状図面（マイソクより）
提案レイアウト（PromeAI生成）
職人の焼き技を目の前で愉しむカウンター特等席と、グループ対応のテーブルエリア
空間構成： カウンター7席の中央正面に、ガラスで仕切られた炭火焼き台セクションを新設。左側および奥のテーブル20席は、グループの人数に合わせて柔軟に可動できるスクエアなウッドテーブル席へとアップデートし、最大24名までの宴会需要にも対応可能にします。
動線工夫： 天ぷらや焼き鳥などの油・煙を多く使う業態で最も重要となる「地中埋設型グリストラップ」が最初から完備されているため、毎日の厨房床の丸洗いや油処理が極めてイージー。中央の配膳動線に沿ってドリンクステーションを配置し、アルコールの提供スピードを最速化します。
04 OPENING COST 最もコストがかかる排気ダクト工事を完全カットし、特注焼き台へ集中投資
スケルトン工事なら300万円を超える排気設備を流用、ハコ取得にコストを全振り
焼き鳥店を開業する際、最も大きなハードルとなる「強力な排気ラインの構築」が最初から完了しているのがこの物件最大の強みです。譲渡費用400万円でこれらを一括取得できるため、浮いた資金でガラス間仕切りの特注炭火焼き台の設置と、レトロモダンなサイン・赤提灯ファサードへの造作に充当します。
【開業費用概算内訳】
造作譲渡代金（和風内装・主要厨房インフラ一式）：400万円
特注炭火焼き台・ガラス間仕切り設置工事：110万円
ファサード赤提灯・レトロ和風サイン・木格子の改修：60万円
厨房内フード耐熱オイルフィルター・排気ファン強化：40万円
諸経費・運転資金：120万円
合計概算：730万円
【月次収支試算】
想定売上（客単価4,200円×月間1,000名来店）：420万円
賃料（税別）：43.0万円
食材・ドリンク原価（原価率31%）：130.2万円
人件費（社員1名＋アルバイトシフト）：105万円
水道光熱費・炭代・消耗品費：45万円
月次営業利益：約96.8万円
05SPECIFICATION
OBJECT SPECIFICATION
No.HR024
RENT430,000円 / 月
管理費-2 円 / 月
保証金8か月
礼金2か月
SIZE22.66 坪
ACCESS都営大江戸線・西武池袋線「練馬」駅駅 徒歩 5 分
住所東京都練馬区豊玉北6丁目2番地1号
建物2003年（平成15年）築（※タワーマンション新築年月準拠）
STATUS募集中
06CEO COMMENT
山
山本 代表
Wealth Bridge ／ 飲食・不動産 実務28年
★ 練馬区役所正面の超一等立地×7年繁盛の重飲食インフラ。1,000万円以上のコストを浮かす絶対的特選物件
練馬駅から徒歩5分、目の前が練馬区役所、そして上階がタワーマンションという、これ以上ない強力な商業ポテンシャルを秘めた1階路面のハコです。一からスケルトンでこの規模（22.6坪）の重飲食を立ち上げようとすれば、床のハツリ工事や大型ダクトの引き込み、ガス・動力の増設だけで1,500万円以上の莫大な巨費と3ヶ月以上の工期が平気で飛びます。
しかし、本物件は7年間愛されたラーメン店の美麗な和風居抜き状態。地中埋設型グリストラップや強力な給排水インフラが最初から完璧に整っています。400万円の造作価格は一見すると費用がかかるように思えるかもしれませんが、工事期間を丸ごとスキップして即座に家賃を売上に変えられるメリットを考えれば、「破格」と言わざるを得ません。「ラーメン」「パスタバル」「焼き鳥」など、この美しいカウンターと充実した排気ラインを活かせる経営者であれば、家賃リスクを最小限に抑えながら爆発的な坪単価を叩き出せるハコです。独立開業、あるいは確実な2店舗目の展開を狙うオーナーへ、私が自信を持って即断即決を推薦する特選物件です。山本代表によるプロ実務28年の視点からの物件推薦コメントです。
※ 掲載の概算費用・収益試算は参考値です。実際の業績・施工費用を保証するものではありません。株式会社Wealth Bridge 宅建業免許申請中（東京都知事）
